Ceny operatów szacunkowych są bardzo zróżnicowane. Zwykle wynoszą one od 300 do 4000 zł, choć zdarzają się też dużo droższe dokumenty. Na cenę największy wpływ ma rodzaj i wielkość nieruchomości. Im bardziej skomplikowane i czasochłonne jest przygotowanie operatu, tym droższa będzie ostateczna wycena. Zgodnie z art. 23 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego „Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót”. Analiza operatu szacunkowego i opinii pozwala na stwierdzenie, że oba dowody zostały sporządzone w tym samym celu, odnoszą się do nieruchomości przeznaczonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Gminy Miejskiej N. pod teren OP – teren z przewagą obiektów składowania i utylizacji odpadów pokopalnianych oraz Dokonując wyceny biegły stwierdził, że na rynku lokalnym nie ma wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej, w związku z czym, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz W podsumowaniu wyceny wskazana jest wartość szacowanej nieruchomości, wyrażona w pełnych złotych. Ważność operatu wynosi 12 miesięcy od daty jego przygotowania. Istnieje możliwość wydłużenia tego terminu przez tego samego rzeczoznawcę (w formie klauzuli do operatu i analizy), jeżeli nie doszło do zmiany wartości nieruchomości. nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r. poz.985 z późniejszymi zmianami); - Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe ( tekst jednolity Dz. u. nr 60, poz. 535) 3.3. Podstawy metodologiczne - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Odwołanie od wyceny nieruchomości Składając zaskarżenie od wyceny nieruchomości, warto wiedzieć, że opis i oszacowanie nieruchomości dokonane przez komornika następuje na podstawie operatu szacunkowego przygotowanego przez uprawnionego rzeczoznawcę. W ocenie NSA w operacie szacunkowym należałoby zatem wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na Przeciętny koszt sporządzenia operatu szacunkowego zawiera się w granicach od 500 do 1500 zł. Ponieważ przepisy prawa nie określają ceny sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawcy majątkowi wyceniając swoją pracę korzystają z rozeznania rynku wyceny nieruchomości. Niemniej kwota zależna jest od renomy rzeczoznawcy, regionu kraju oraz oczywiście od rodzaju nieruchomości. W przypadku wyceny mieszkania lub działki budowlanej średni koszt operatu szacunkowego to między 300 do 500 złotych. Natomiast koszt operatu szacunkowego domu sięga nawet 1000 złotych. ____ PiL5f5. Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.),, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant starszy referent Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 września 2017 r. sprawy ze skargi M. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Uzasadnienie strona 1/10 Decyzją nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta K., działając na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11f ust. 1, art. 11i ust. 1, art. 12 ust. 1 04, 4c, 4d, art. 17 ust. 1 i 3 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( z 2013 r. poz. 687 ze zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe w rejonie ulicy [...] i ulicy [...] w K. - droga gminna klasy D (dojazdowa)" na szczegółowo wymienionych działkach, w tym na działce nr 1 należącej do S. M. i M. C.. Decyzją z dnia [...] r., działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 16 ust. 1, i ust. 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( z 2015 r., poz. 2031 ) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134 ust. 1 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tjedn. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, Prezydent Miasta K. orzekł: w - o ustaleniu na rzecz M. C. i S. M. odszkodowania w łącznej wysokości 40,330,00 zł tj. po zł na rzecz każdej z nich z tytułu utraty przez nie udziałów wynoszących po ½ części w prawie własności nieruchomości gruntowej wraz ze składnikiem budowlanym i składnikiem roślinnym, położonej w K., oznaczonej jako działka nr 2 o pow. 29m², przejętej z mocy prawa przez Miasto K. na podstawie decyzji wymienionej na wstępie tj. decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. w pkt 2 - o zaliczeniu odszkodowania ustalonego na rzecz M. C. i S. M. na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipotekami, które wygasły na wymienionej działce nr 2 i wypłacenie w całości na rzecz wierzyciela hipotecznego ujawnionego w księdze wieczystej [...] tj. "A" Oddział w K. jako odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ustanowionych hipotek. W uzasadnieniu organ wskazał, że wymieniona nieruchomość - działka nr 2 objęta została decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i z dniem [...] r. (decyzja Wojewody [...]) z mocy prawa stała się własnością Miasta K. w trybie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W chwili wydania tej decyzji przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z księgą wieczystą Nr [...] stanowiła własność M. C. i S. M. (po ½ części), a w dziale IV księgi z dniem [...] r. wpisane były hipoteki: umowna zwykła w kwocie 60012,00CHF oraz umowna kaucyjna w kwocie 32500,00CHF na rzecz "A" Oddział w K.. Z dniem [...] r. prawo do działki nr 2 Miasto K. ujawniło w księdze wieczystej Nr [...]. Po zacytowaniu przepisów obowiązujących w sprawie organ stwierdził, że dla potrzeb prowadzonego postępowania przygotowany operat szacunkowy z dnia [...] r. określił wartość własności gruntu oznaczonego jako działka 2 o pow. 29m² na kwotę zł., wartość składnika budowlanego na kwotę zł., a wartość składnika roślinnego na kwotę zł, co łącznie stanowi wartość zł. Strona 1/10 Zawarte w art. 134 GospNierU określenie „przeznaczenie nieruchomości” powinno być interpretowane zgodnie z zasadami określonymi w art. 154 GospNierU. W rezultacie oznacza to, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji, na podstawie której nastąpiło przejecie nieruchomości na cele inwestycji drogowej. Przepisy art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem. Stan faktyczny NSA rozpoznał skargę kasacyjną Wojewody od wyroku WSA w Gdańsku z r., II SA/Gd 616/20, Legalis w sprawie ze skargi Gminy na decyzję Wojewody w przedmiocie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego i uchylił zaskarżony wyrok oraz przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W przywołanym wyroku WSA uchylił decyzje obu instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W sprawie tej Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miasta utrzymał w mocy decyzję Starosty o ustaleniu na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Organ odwoławczy ustalił, że decyzją Starosty zezwolono na realizację inwestycji drogowej (dalej: decyzja ZRID). Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Skonfiguruj Twój System Legalis! Sprawdź Postępowanie odszkodowawcze Starosta prowadził postępowanie w sprawie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Powołana w sprawie rzeczoznawczyni ustaliła, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywała zmiana miejscowego planu ogólnego zagospodarowania, zgodnie z którą działka nr (…), w dniu wydania decyzji ZRID znajdowała się na obszarze o dominującej funkcji mieszkaniowej i usługowej. Przy szacowaniu wartości nieruchomości przeznaczenie nieruchomości zostało przyjęte zatem zgodnie z informacjami wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wyceny nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności, biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła, badając zasadę korzyści, dokonała analizy transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zgodnie z celem wywłaszczenia oraz transakcji nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, według sposobu użytkowania aktualnego na dzień wydania decyzji ZRID, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasada korzyści nie miała zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…). Biegła, badając nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, jako obszar analizy wyznaczyła teren miasta L. Natomiast badając nieruchomości o przeznaczeniu drogowym rozszerzyła obszar badania na teren powiatu wejherowskiego, wskazując, że nieruchomości o tym przeznaczeniu nie występowały w danym czasie na terenie miasta L. Skarga Gmina L. wniosła skargę. Sąd uznał, że organy administracyjne dokonały błędnej oceny operatu szacunkowego ponieważ wartość nieruchomości powinna być oceniana odpowiednio do sposobu jej użytkowania. Sąd, odwołując się do art. 134 ust. 3 ustawy r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej: GospNierU) wskazał, że dla celów odszkodowania określa się wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zdaniem Sądu w sprawie pominięta została okoliczność, że pomimo objęcia wycenianej działki regulacją planu miejscowego i określenie jej przeznaczenia jako budownictwo mieszkaniowe i usługi, to w istocie działka stanowiła drogę i w efekcie wydania decyzji droga została na niej urządzona. Pomimo objęcia działki jednostką planistyczną o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym to faktycznym jej przeznaczeniem jest komunikacja, czego plan nie wyklucza, gdyż w każdej jednostce planistycznej istnieje infrastruktura drogowa. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył Wojewoda, wskazując na zarzuty względem poprawności dokonanej wyceny. Stanowisko NSA NSA wskazał, że istota sporu sprowadza się do wykładni art. 154 w zw. z art. 134 ust. 3 GospNierU i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( z 2021 r. poz. 555, dalej: WycenaNierR). Skarga kasacyjna zarzuca Sądowi I instancji niewłaściwe przyjęcie, że w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przy wycenie nieruchomości decydujące znaczenie ma faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, tj. w odniesieniu do działki nr (…) – drogowy, a znaczenia nie ma przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, tj. na cel mieszkaniowo-usługowy. Jako formę naruszenia prawa materialnego skarga kasacyjna wskazuje zarówno błędną wykładnię, jak i niewłaściwe zastosowanie. Ustawodawca, określając w treści art. 154 ust. 2 GospNierU gradację uwzględnianych przez rzeczoznawcę dokumentów, przesądził zatem wyraźnie, że przy szacowaniu wartości nieruchomości najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości. Dopiero w razie braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i kolejno – w razie braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Przepisy art. 154 GospNierU stanowią jedyną normę prawną zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga skomplikowanych zabiegów interpretacyjnych. W sposób jednoznaczny wynika z niego kolejność działań, do jakich obowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Przepis wyrażony w art. 154 GospNierU, zawiera normę o charakterze bezwzględnie obowiązującym, która dla potrzeb ustalenia odszkodowania reguluje treść określenia „przeznaczenie nieruchomości”. Tym samym zawarte w art. 134 GospNierU określenie „przeznaczenie nieruchomości” powinno być interpretowane zgodnie z zasadami określonymi w art. 154 GospNierU. W rezultacie oznacza to, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji, na podstawie której nastąpiło przejecie nieruchomości na cele inwestycji drogowej. Jak podkreśla się w orzecznictwie przepisy art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem (wyroki WSA w Warszawie z r., I SA/Wa 3252/14, Legalis i z r., I SA/Wa 636/19, Legalis). Wpływ użytkowania na wycenę Kolejną istotną kwestią przesądzoną w art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU jest konieczność ustalenia jaki wpływ na określenie wartości rynkowej ma aktualny sposób jej użytkowania oraz przeznaczenie tej nieruchomości w planie miejscowym na inny cel określający zmianę sposobu użytkowania, oczywiście jeżeli owa zmiana powoduje zwiększenie jej wartości. Klasycznym wręcz przykładem jest użytkowanie nieruchomości jako rolniczej, którą w planie miejscowym przeznaczono pod zabudowę. Jest oczywiste, że taka zmiana przeznaczenia powoduje znaczne zwiększenie wartości nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się zaś, że z przepisów art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU wynika tzw. zasada korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe, np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu (por. wyrok WSA w Gdańsku z r., II SA/Gd 349/18, Legalis). Wobec tego należy przyjąć, że ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 WycenaNierR stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy § 36 ust. 1–3 WycenaNierR stosuje się odpowiednio. Przepis § 36 ust. 4 WycenaNierR (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy „na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową”. NSA dokonał wykładni przepisów stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania nieruchomości wywłaszczonej pod drogę w trybie decyzji ZRID. Zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji ZRID, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych – a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Jednakże w świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU, nie ma podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, bo konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. Wszystkie aktualności po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Wypróbuj! Sprawdź Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku → W ubiegłym roku przeprowadziłem podział moich gruntów rolnych, w wyniku którego powstały trzy mniejsze działki. Dwie z nich zapisałem w darowiźnie córce, a jedną przeznaczyłem pod własny dom. Gmina przeprowadziła postępowanie, w rezultacie stwierdzono, że wartość tych działek wzrosła i narzucono mi opłatę adiacencką w wynosi 12 tys. zł. Co mogę zrobić, aby znacząco zmniejszyć tę kwotę? Przecież realnie areał mi się zmniejszył, bo darowizna jest nieodpłatna. Czy da się tę opłatę adiacencką podważyć? Opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości po podziale Obawiam się, że w opisanej sytuacji, przy tych danych, które posiadam, nie ma możliwości kwestionowania ustalonej opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W Pana przypadku pewne jest, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie. Suma wartości działek po podziale jako podstawa naliczenia opłaty adiacenckiej Opłata adiacencka dotyczy całości dzielonej nieruchomości. Nie jest ustalana dla jej poszczególnych, wydzielonych części. To zresztą wprost wynika z ustępu 1a art. 98a: „Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”. Jak zrozumiałam, Pana główny zarzut jest właśnie taki, że nie powinien Pan płacić wysokiej opłaty adiacenckiej, skoro po podziale pozostała Panu tylko jedna działka, czyli wartość mniejsza. Ten argument w żadnej mierze nie przekona ani Samorządowego Kolegium Odwoławczego ani ewentualnie później sądu administracyjnego. Pozwolę sobie przytoczyć w tym miejscu kilka argumentów, jakie przedstawił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 6 lipca 2016 r. (sygn. akt II SA/Gd 675/15). W tej sprawie także właścicielka gruntu rolnego została obciążona opłatą, chociaż nie była już właścicielką wydzielonych działek pod zabudowę. Sąd wyjaśnił, że adresatem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest właściciel nieruchomości, który wystąpił o jej podział. To on odnosi realną korzyść ze wzrostu jej wartości. Uzyskuje bowiem nieruchomość wartą więcej niż przed podziałem. Jeżeli ją sprzeda, to za cenę, w której zawarto ten wzrost. Niezależnie zatem od tego, czy w dacie wydania decyzji o opłacie adiacenckiej jest jeszcze właścicielem nieruchomości objętej podziałem, czy nim już nie jest, to na nim spoczywa obowiązek jej uiszczenia. Sąd wskazał, że: „Z treści odwołania, jak i skargi wynika, że według strony podział nieruchomości na mniejsze działki nie spowodował wzrostu ich wartości. Stanowisko to jest błędne, bowiem z treści operatu wyraźnie wynika, że taki wzrost wartości nastąpił z kwoty 21 zł/m2 na kwotę 29 zł/m2, a fakt, że cechą różnicującą nieruchomości po podziale była powierzchnia działki, która ze średniej przed podziałem zmieniła się na dobrą, patrząc pod katem przeznaczenia na budownictwo jednorodzinne. Wzrost ten był nieznaczny, jednak nie budzi wątpliwości, że nastąpił i z tego tytułu skarżąca zobowiązana jest do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Faktem notoryjnie znanym jest również to, że działki mniejsze na rynku nieruchomości są zazwyczaj łatwiej zbywalne i droższe niż działki o dużej powierzchni.” Zobacz również: Pozwolenie na wyrównanie działki rolnej Odwołanie od decyzji o wysokości opłaty adiacenckiej Co bardzo ważne, dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia, co z wydzielonymi działkami zrobił właściciel, czyli, czy de facto realnie korzyść wynikającą ze wzrostu wartości nieruchomości uzyskał. Fakt, że dwie działki darował Pan córce, a nie sprzedał, osiągając zysk, nie ma tu żadnego znaczenia. Gdyby jednak chciał Pan walczyć z wysokością opłaty, to musiałby Pan w odwołaniu zakwestionować sam operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę. Tutaj nie mam zbyt wielu danych, ale podstawą takiego zakwestionowania musiałoby być wykazanie, że sporządzający operat nie miał uprawnień, że wyceny dokonał niezgodnie z obowiązującymi go przepisami i wreszcie wykazanie, że ustalone ceny nieruchomości są zbyt wysokie, jak na miejsce, w którym się znajdują. Trzeba by tutaj wskazać ceny rynkowe innych okolicznych nieruchomości w podobnej sytuacji. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Dodano: 2022-04-05 07:15, aktualizacja: 2022-04-06 11:43 Operat szacunkowy nieruchomości powstaje w celu określenia aktualnej wartości gruntu, budynku lub lokalu. Taki dokument jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego i pojawia się dosyć często w różnych postępowaniach sądowych (np. o podział majątku wspólnego). Czy operat szacunkowy można zakwestionować, a jeśli tak to w jaki sposób? Operat szacunkowy Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, który może sporządzić wyłącznie osoba posiadające uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Pomaga on w dokonaniu obiektywnej oceny wartości oznaczonej nieruchomości, przeznaczonej np. do sprzedaży lub będącej przedmiotem postępowania sądowego. Operat szacunkowy powinien zawierać w swej treści: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Kwestionowanie operatu szacunkowego Operaty szacunkowe mogą być sporządzane błędnie, wiele w tej kwestii zależy od rzeczoznawcy, który przygotowuje taki dokument. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że operaty są ważne przez ok. rok czasu – wartość nieruchomości zależy bowiem od wielu różnych czynników, w tym tych natury zewnętrznej (inflacja, zmiany prawne itd.). W przypadku, gdy operat szacunkowy jest tworzony na prywatne potrzeby jego kwestionowanie polega w praktyce na wyborze innego rzeczoznawcy, który zostaje zobowiązany do sporządzenia swojego dokumentu. Prywatne operaty nie są więc dosyć często kwestionowane, ponieważ wiąże się to tak naprawdę z zamówieniem całkiem nowej wyceny. Zupełnie inaczej przedstawia się kwestia podważania operatów w ramach toczących się postępowań administracyjnych lub sądowych. W tych przypadkach operaty szacunkowe stanowią formę opinii biegłego, którego zadaniem jest możliwie jak najbardziej precyzyjne określenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprawy. Ma to szczególne znaczenie dla stron i uczestników postępowania, którzy liczą na nabycie danej nieruchomości lub uzyskanie stosownej spłaty za utratę jej własności (im wyższa będzie ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, tym więcej pieniędzy otrzyma strona lub uczestnik postępowania). W przypadku operatów pojawiających się w sprawach cywilnych strona lub uczestnik mogą wnioskować o sporządzenie nowej opinii dotyczącej wyceny nieruchomości. W uzasadnieniu swojego stanowiska muszą jednak podać dlaczego nie zgadzają się z już wydanym operatem i jakie zarzuty stawiają rzeczoznawcy (np. pomyłka przy ustalaniu położenia nieruchomości, zastosowanie błędnej metody wyceny, brak uwzględnienia wszystkich elementów składkowych nieruchomości). Wniosek o wydanie nowej opinii może zostać złożony zarówno w formie ustnej (na najbliższej rozprawie sądowej), jak i w formie pisemnej (ta forma jest stosowana znacznie częściej). Jeśli sąd przychyli się do wniosku skarżącego wyznaczy nowego biegłego, który będzie musiał przygotować całkowicie nowy operat szacunkowy. Pamiętajmy, że takie działanie generuje jednak dodatkowe koszty postępowania, które finalnie poniesie przynajmniej jedna ze stron lub uczestnik toczącej się sprawy. Kwestionowanie operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym Operaty szacunkowe mogą być podważane także w postępowaniach administracyjnych, np. tych, które toczą się w sprawach o wywłaszczenie. Strona danego postępowania ma możliwość złożenia zarzutów do już wydanego operatu, robi to za pośrednictwem organu prowadzącego sprawę, który przekazuje stosowne informacje do rzecznika majątkowego. Ten następnie musi ustosunkować się do zarzutów w ściśle wyznaczonym terminie, jeśli się z nimi zgodzi sporządzi nowy operat, jeśli jednak nie strona będzie miała prawo do dalszego kwestionowania wydanego dokumentu. Zgodnie z treścią art. 89 Kodeksu postępowania administracyjnego, organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa. Organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Powyższy przepis stanowi podstawę do kwestionowania operatu szacunkowego na drodze sądowej – w trakcie wyznaczonej rozprawy skarżący ma prawo do zadawania pytań rzecznikowi na temat metod stosowanych podczas sporządzania przez niego wyceny nieruchomości. Strona ma prawo do przedstawienia swojego operatu, tzw. kontroperatu, który ma udowodnić, że praca rzeczoznawcy zawiera w sobie błędy i przez to musi zostać poprawiona. Kontroperaty są jednak dokumentami uzyskiwanymi na prywatne zlecenie, tj. strona musi za nie zapłacić z własnej kieszeni. Jeśli sąd uzna, że dowody przedstawione przez skarżącego są wystarczające zobowiąże rzecznika do wydania nowego operatu. Skarga na rzecznika majątkowego Alternatywnym sposobem kwestionowania poprawności sporządzonego operatu szacunkowego jest złożenie skargi na rzecznika majątkowego. Uprawnienie takie wynika z art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarga na działalność rzecznika musi zawierać w swej treści: imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego, którego dotyczy, zarzuty dotyczące niewłaściwego wykonywania przez niego czynności zawodowych, dokumenty potwierdzające te zarzuty, w tym przede wszystkim operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (oryginał lub potwierdzona za zgodność z oryginałem kopia dokumentu). Organem, który rozpatruje skargi na rzeczników jest właściwy minister. Źródło artykułu: Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości Tagi: Jak zakwestionować operat szacunkowy nieruchomości Dodaj komentarz Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wydawca portalu nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

odwołanie od operatu szacunkowego nieruchomości